Ochrona posiadania – najem lokalu

Od paru lat wynajmuję lokal użytkowy, w którym prowadzę działalność gospodarczą. Jakiś czas temu przedłużyłem z właścicielem umowę najmu lokalu. Niespodziewanie właściciel przysłał mi wypowiedzenie umowy, co zgodnie z prawem i zawartą umową nie powinno mieć miejsca. Nie zgodziłem się na rozwiązanie umowy przed jej upływem i wtedy zaczął się problem. Właściciel lokalu za wszelką cenę postanowił mi go odebrać. Przyjechał rano w asyście dwóch okazałych panów i wymienił wkładki w zamkach. Czy właściciel lokalu miał do tego prawo?

Należy z całą stanowczością stwierdzić, iż opisana powyżej sytuacja nie powinna nigdy mieć miejsca. Jeżeli prawdą jest, że właściciel lokalu w sposób sprzeczny z zawartą umową wypowiedział najemcy trwający stosunek najmu, to wówczas zachowanie właściciela lokalu było nie prawidłowe i sprzeczne z prawem.Po pierwsze właściciel lokalu w oczywisty sposób naruszył tzw. „posiadanie” najemcy. Należy pamiętać, że w polskim porządku prawnym ochronie podlega nie tylko „święte” prawo własności, ale także sam fakt posiadania. Posiadacz rzeczy oraz lokalu (art. 343¹ KC) ma określone uprawnienia i przysługuje mu również określona w przepisach ochrona, która może przybrać postać ochrony własnej (obrony koniecznej oraz samopomocy) na mocy art. 343 § 1 i 2 KC oraz postać ochrony sądowej, którą reguluje m.in. przepis art. 344 KC. Uprawnienia wskazane powyżej podkreśla również określony w art. 342 KC zakaz  samowolnego naruszania posiadania (nawet przez właściciela lokalu), jak i domniemanie określone w dyspozycji art. 341 zd. 1 KC „Domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym.”
Pamiętajmy, iż najemca poprzez fakt zawarcia umowy najmu uzyskuje możliwość używania danej rzeczy (lokalu). Właściciel (wynajmujący) wyzbywa się przez to przez pewien czas na rzecz najemcy uprawnień w zakresie korzystania z lokalu. Jednocześnie zgodnie z art. 690 KC do ochrony praw najemcy do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności – w ten sposób urzeczywistnia się prawna ochrona nietykalności wynajmowanego lokalu (jak i mieszkania) jako dobra osobistego. Dlatego też sprawcą przestępstwa dotyczącego zakłócenia tzw. „miru domowego” (ale także innego lokalu, czy też pomieszczenia) może być również sam właściciel. Powyższe potwierdził m.in. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 21 lipca 2011 roku (I KZP 5/11), który wskazał również, że „Treść art. 193 KK gwarantuje lokatorowi niezależną od właściciela rzeczy prawnokarną ochronę wynajętego mieszkania. W konsekwencji wynajęte, czy oddane np. w dożywotnie użytkowanie mieszkanie, staje się dla właściciela miejscem „cudzym”, gdyż przekazał on cześć swoich uprawnień na inne osoby.” Jedynie w wyjątkowych wypadkach przewidzianych w prawie cywilnym oraz w ustawach szczególnych właściciel jest uprawniony do wejścia do miejsca wynajętego, oddanego w użytkowanie, służebność, czy wydzierżawionego.
W opisanym przez pokrzywdzonego stanie faktycznym, widzimy również, że właściciel w asyście dwóch Panów naruszył nie tylko stan posiadania najemcy, art. 193 KK, ale także przywłaszczył sobie rzeczy ruchome najemcy znajdujące się w lokalu, do którego najemca obecnie nie ma wstępu (na skutek wymiany zamków) oraz możliwe, że doszło nawet do wymuszenia rozbójniczego (art. 282 KK) – co powinno być przedmiotem ustaleń właściwych organów – Policji oraz Prokuratury. Dlatego też najemca powinien niezwłocznie powiadomić o całym zajściu Policję. Do podstawowych bowiem zadań Policji, zgodnie z brzmieniem art. 1 ust. 2 pkt. 1 Ustawy o Policji (Dz.U. 1990, Nr 30, poz. 179 ze zm.) należy ochrona życia i zdrowia ludzi oraz mienia przed bezprawnymi zamachami naruszającymi te dobra. Oczywistym bowiem jest, iż właściciel lokalu nadużył swoich uprawnień.  

                                     
Grzegorz Kuligowski
radca prawny
www.gkuligowski.pl       

                                         
Niniejszy artykuł  nie stanowi porady prawnej, ani opinii prawnej. Autor nie odpowiada za szkodę wyrządzoną zastosowaniem lub brakiem zastosowania się do treści znajdujących się powyżej. Każdy Czytelnik wykorzystuje poglądy przedstawione przez Autora dla własnych potrzeb jedynie na własną odpowiedzialność.